Quel est le meilleur prêt hypothécaire quand la mise de fonds est sous 20 % ?
Le meilleur prêt hypothécaire n'est pas celui qui affiche le taux le plus bas, c'est celui dont le coût total, l'amortissement et les conditions correspondent à votre situation. Avec une mise de fonds inférieure à 20 %, cela inclut l'assurance prêt hypothécaire, qui s'ajoute au coût et se compare comme n'importe quelle autre composante.
Pour un premier achat à Saint-Hyacinthe, la bonne démarche consiste donc à comparer des scénarios complets (mise de fonds, prime, amortissement, versement) plutôt qu'un taux isolé. Le point de départ est simple : selon la SCHL, vous devez souscrire cette assurance si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat.
Pourquoi cette assurance existe-t-elle, et qui protège-t-elle ?
Beaucoup d'acheteurs croient que cette assurance les protège eux-mêmes. Ce n'est pas le cas : elle protège le prêteur, et non l'acheteur, si l'emprunteur cesse de payer son hypothèque. C'est ce qui permet à un prêteur d'accepter un prêt plus élevé par rapport à la valeur de la propriété.
L'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) précise qu'elle protège le prêteur en cas de défaut de paiement et nomme trois assureurs : la SCHL, Sagen et Canada Guaranty. Selon la même source, elle se distingue des protections facultatives d'assurance vie, invalidité ou maladies graves destinées à l'emprunteur. Si vous voulez protéger votre famille ou votre revenu, ce sont d'autres produits, à évaluer séparément.
Quels critères généraux la SCHL publie-t-elle pour un propriétaire-occupant ?
Les règles varient selon le prix, le type de propriété, l'occupation, l'assureur, le produit et les critères courants. Elles peuvent changer, et c'est pourquoi un chiffre lu dans un vieux billet de blogue peut ne plus s'appliquer.
Deux repères généraux ressortent du site de la SCHL. D'abord, l'assurance vise les cas où la mise de fonds est sous 20 % et où le prix de l'habitation est de 1,5 million $ ou moins; à 1,5 million $ ou plus, la mise de fonds minimale est de 20 %. Ensuite, la SCHL examine deux ratios : celui des coûts de logement (amortissement brut de la dette, ABD) et celui de l'ensemble de vos dettes (amortissement total de la dette, ATD). Elle publie une formule de calcul pour chacun.
- Ratio ABD : il regroupe vos coûts de logement, par rapport à votre revenu brut de ménage.
- Ratio ATD : il ajoute vos autres dettes (carte de crédit, prêt auto, marge) à ces coûts.
Je ne vous donne pas ici de seuils précis : faites-les confirmer par votre courtier hypothécaire avant de bâtir un budget, car ils dépendent du produit et de l'assureur au moment de votre demande.
Comment l'amortissement et la prime modifient-ils vos versements ?
Deux leviers font bouger votre versement mensuel : la durée d'amortissement et la façon de payer la prime. Pour la durée, l'assurance de la SCHL est offerte pour des amortissements de 30 ans si vous en êtes à votre première habitation ou achetez une construction neuve. Le produit SCHL Premier chez-soi donne d'ailleurs aux prêteurs la possibilité d'offrir des prêts de 30 ans et l'assurance aux premiers acheteurs. Comme il s'agit d'une option offerte aux prêteurs, tous ne la proposent pas : demandez-le explicitement.
Pour la prime, le prêteur la répercute généralement sur l'emprunteur. Elle peut être payée en une somme forfaitaire au départ ou ajoutée à votre prêt hypothécaire. L'ajouter au prêt allège votre sortie d'argent à la signature, mais augmente le capital sur lequel vous payez de l'intérêt.
Un amortissement plus long réduit le versement, mais augmente le coût total en intérêts. Un versement plus bas n'est donc pas automatiquement la meilleure option.
Exemple : pour une maison fictive de 400 000 $, une mise de fonds de 80 000 $ laisse un prêt de 320 000 $, alors qu'une mise de fonds de 40 000 $ avec une prime de 11 160 $ (3,10 % du prêt de 360 000 $ selon la grille de la SCHL, amortissement de 25 ans) ajoutée au prêt porte le capital à 371 160 $, soit 51 160 $ de plus à rembourser et à financer en intérêts.
Pour tester vos propres chiffres, la calculatrice hypothécaire permet de comparer plusieurs scénarios de versements côte à côte.
Quelle erreur éviter quand on met moins de 20 % ?
L'erreur la plus fréquente consiste à ne regarder que la mise de fonds et à oublier le reste : frais de transaction, déménagement, premières réparations et réserves pour les mois suivants. Une mise de fonds qui vide tout votre compte d'épargne laisse peu de coussin. Mon conseil : décidez d'abord d'une réserve, puis voyez ce qu'il reste pour la mise de fonds. Notre article sur la mise de fonds et les réserves détaille ce budget.
Deuxième piège : choisir un scénario selon ce qu'un ami ou un article a lu il y a deux ans. L'admissibilité aux programmes et les règles d'assurance peuvent changer, alors comparez toujours avec des règles à jour. Si votre mise de fonds provient en partie de programmes d'aide, consultez d'abord notre tour d'horizon des programmes pour premiers acheteurs.
Comment comparer vos scénarios avec un courtier hypothécaire ?
Préparez deux ou trois scénarios avant la rencontre, par exemple une mise de fonds plus élevée, une moyenne et la plus basse que vous envisagez. Pour chacun, demandez :
- quel produit et quel assureur s'appliquent à votre situation;
- combien coûte la prime et comment elle serait payée (au départ ou ajoutée au prêt);
- quels amortissements sont disponibles pour votre profil;
- quelles sont les conditions du prêt si vous voulez le rembourser plus vite ou le renouveler.
C'est ici que l'accès à plusieurs prêteurs compte : lors d'un rendez-vous avec moi, vous avez accès aux produits d'une vingtaine d'institutions financières. Je compte aussi plus de 20 ans d'expérience dans le domaine hypothécaire. Dans ma vidéo sur le courtier indépendant, je le résume ainsi : « Contrairement à un employé de banque, je travaille pour vous et dans votre intérêt. » Comparer plusieurs prêteurs sur un même scénario vous évite de juger sur un seul taux ou sur une seule offre.
Votre prochaine étape : trois scénarios chiffrés
Avant de visiter des propriétés, écrivez trois versions de votre achat, avec une mise de fonds, un amortissement et une réserve différents pour chacune. Notez vos dettes actuelles et le montant que vous voulez garder en épargne après l'achat. Apportez le tout à votre courtier hypothécaire pour valider les règles à jour et choisir la combinaison qui vous laisse le plus de marge.
Je suis Sonia Tétreault, courtier hypothécaire à Saint-Hyacinthe. Apportez vos trois scénarios chiffrés et je les comparerai avec vous auprès de plusieurs prêteurs; vous pouvez d'abord les tester avec la calculatrice hypothécaire (https://www.soniatetreault.ca/fr/outils/calculatrice-hypothecaire), puis m'écrire par la page de contact (https://www.soniatetreault.ca/fr/contact).
Foire aux questions
La prime d'assurance prêt hypothécaire est-elle déductible ou remboursable si je vends bientôt?
Je ne peux pas vous répondre de façon fiable ici, car cela touche la fiscalité et les modalités propres à chaque assureur. Posez la question à votre courtier hypothécaire et à un fiscaliste avant de décider, surtout si vous prévoyez revendre à court terme. Demandez aussi ce qui arrive à la prime si vous changez de propriété.
Puis-je choisir mon assureur de prêt hypothécaire?
En général, c'est le prêteur qui s'occupe de l'assurance et du choix de l'assureur, selon le produit retenu. L'ACFC nomme trois assureurs : la SCHL, Sagen et Canada Guaranty. Demandez à votre courtier hypothécaire quel assureur s'applique à votre scénario et comment cela influence la prime et les conditions.
L'assurance prêt hypothécaire remplace-t-elle une assurance vie ou invalidité?
Non. L'assurance prêt hypothécaire se distingue des protections facultatives d'assurance vie, invalidité ou maladies graves destinées à l'emprunteur. Si vous souhaitez protéger votre revenu ou vos proches en cas d'imprévu, évaluez ces produits séparément, avec un conseiller en assurance, et comparez-les à votre budget global.
Que faire si mes scénarios donnent des versements très différents d'une institution à l'autre?
Comparez d'abord les éléments un à un : taux, amortissement, prime et façon de la payer, conditions de remboursement anticipé et de renouvellement. Un écart de versement vient souvent d'un amortissement différent plutôt que d'un meilleur produit. Notez chaque offre dans un même tableau et demandez à votre courtier hypothécaire de vous expliquer les écarts.
